Rynek nieruchomości w Polsce – perspektywy

20 marca 2007 Wyłączono przez Zbigniew Mogiła

Od dłuższego czasu w różnego rodzaju mediach można natknąć się na debatę dotyczącą polskiego rynku nieruchomości. Zasadniczy spór dotyczy kształtowania się cen mieszkań w ciągu najbliższych lat. Temat jest ważki. Własne „M” wpisuje się bowiem w zakres podstawowych potrzeb obywateli. Argumenty przemawiające za spowolnieniem wzrostu wartości nieruchomości w Polsce, lub nawet jej obniżce, koją nerwy tych osób, które przymierzają się do zakupu własnego „kąta”. Z kolei wypowiedzi ekspertów wieszczące dalszy wzrost cen mieszkań dają niewątpliwą satysfakcję ich szczęśliwym posiadaczom.

Co przemawia za korektą na rynku nieruchomości w Polsce w perspektywie 2-4 lat? Pierwszą grupę stanowią czynniki wpływające na wzrost podaży mieszkań w naszym kraju. Chodzi tu przede wszystkim o wyczekiwane rozwiązania legislacyjne związane z zagospodarowaniem przestrzennym gmin oraz wprowadzeniem definicji budownictwa społecznego umożliwiającej obniżkę stawki VAT. Pozytywne załatwienie tych kwestii przełoży się na większą dostępność gruntów oraz umocni pewność działania firm deweloperskich. W powyższym kontekście czynnikiem negatywnym może być jednak deficyt siły roboczej.

Argumentów przemawiających za wyhamowaniem wzrostu cen mieszkań w Polsce, a nawet za ich pewną obniżką dostarcza także strona popytowa rynku nieruchomości. Po pierwsze w obliczu dynamicznie rosnących cen można spodziewać się wystąpienia bariery popytowej. Wskazuje na to m.in. dłuższy okres spłaty wartości mieszkania z wpływów za wynajem w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, czy też USA. Wydłuża się okres sprzedaży nowych mieszkań, a także wzrasta rozbieżność- na korzyść kupującego- między ceną ofertową a ceną wynegocjowaną.

Po drugie można oczekiwać, że w dłuższej perspektywie obniży się zdolność kredytowa polskiego społeczeństwa. Związane jest to z faktem cyklicznego rozwoju polskiej gospodarki. Obecnie dobra koniunktura utwierdza wiele osób w przekonaniu, że taki stan będzie trwał wiecznie. Daje to podstawy do masowego zaciągania kredytów hipotecznych. Za 2-4 lata sytuacja może ulec zmianie. Wejdziemy w stan gorszej koniunktury wiążący się ze spadkiem PKB, wzrostem bezrobocia i dochodów ludności. Możliwa wtedy będzie następująca sekwencja zdarzeń: część osób utraci zdolność kredytową, banki sprzedadzą ich nieruchomości, to z kolei zwiększy podaż mieszkań na rynku. Oczywiście redukcji ulegnie też popyt na nowe kredyty hipoteczne ( obniżka ta może nastąpić już całkiem niedługo w wyniku spodziewanych podwyżek stóp procentowych w kraju, strefie Euro i w Szwajcarii).

READ  Z prądem i pod prąd

Po trzecie, wspomniane wyżej czynniki – bariera popytu krajowego oraz pogorszenie się koniunktury gospodarczej w Polsce – spowodują, że obniży się stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Liczne fundusze zagraniczne kupujące obecnie całe „pakiety” polskich mieszkań mogą zacząć je wyprzedawać, lokując swoje środki w inne aktywa. Konsekwencją tego działania będzie dalszy wzrost podaży mieszkań na rynku polskim, co z kolei będzie implikować spowolnienie wzrostu lub nawet spadek ich cen.

Rozliczne opracowania, wypowiedzi ekspertów przedstawiają odmienny od powyższego scenariusz rozwoju sytuacji. Ceny na rynku nieruchomości mają podlegać dalszemu wzrostowi stymulowanemu chociażby przez wydatki polskiej emigracji zarobkowej, zlokalizowanej głownie w Wielkiej Brytanii. Poza tym porównuje się sytuację naszego kraju do przypadku Hiszpanii, gdzie po akcesji tego państwa do UE zaobserwowano relatywnie stały wzrost cen mieszkań. Zestawienie Polski i Hiszpanii w kontekście budownictwa mieszkaniowego nie jest jednak do końca uprawnione. Mianowicie wzrost cen mieszkań na Półwyspie Iberyjskim był i jest po części napędzany przez obywateli innych państw europejskich pragnących chociażby spędzać tam wakacje. Częstym zwyczajem w Hiszpanii jest także posiadanie dwóch miejsc zamieszkania przez jedną rodzinę, co oddziałuje na wzrost cen (zobacz: Inwestorzy zagraniczni dyktują ceny, Forbes 02/07 ).

Podsumowując, można stwierdzić, że w perspektywie 2-4 lat wysoce prawdopodobna jest korekta na polskim rynku nieruchomości. Podobne przypadki miały miejsce we wspomnianej już Hiszpanii w latach 90. jak również mają miejsce obecnie w Stanach Zjednoczonych. Należy jednocześnie zaznaczyć, że w bardzo długim okresie ( 10-20 lat) trzeba spodziewać się dalszego wzrostu cen polskich mieszkań. Wynikać to będzie z faktu ustawicznego rozwoju naszej gospodarki, wzrostu wydajności pracy, a przez to dochodów polskiego społeczeństwa.